Имущественные налоги: выбираем курс на снижение

Вебинар «Имущественные налоги: камни преткновения», проведённый командами Mitsan Consulting и PricewaterhouseCoopers, собрал колоссальное количество слушателей. О лайфхаках и нюансах по расчётам применения и оплаты налога на имущество участникам рассказали спикеры мероприятия:

  • партнёр, руководитель налоговой практики PwC в Санкт-Петербурге Андрей Солдатенко;
  • управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин;
  • менеджер налоговой практики PwC в России Дарья Брижанёва.

Из четырёх видов имущественных налогов в ракурс дискуссии попали два — налог на имущество организаций и земельный налог, из всей когорты инструментов, дающие большую часть доходов государству. И да, это суммы, которые ложатся бременем на ваш бизнес.

 Кадастр шагает по стране

Чтобы знать, сколько и с кого получить, государство периодически проводит кадастровую оценку всех объектов недвижимости, имеющихся в стране.

— Пока ещё действует правило о том, что налоговой базой налога на имущество является либо балансовая, либо кадастровая стоимость, — говорит Дмитрий Желнин. — При этом кадастровая стоимость всё больше подступает, выжимая балансовую из сферы применения.

Кадастровая оценка идёт по стране семимильными шагами. В перечне объектов, облагаемых по кадастровой стоимости — деловые центры, офисные здания, торговые объекты, объекты, принадлежащие иностранным организациям, гаражи, машино-места, квартиры, принадлежащие организациям, объекты незавершённого строительства, и т.д. Формируется этот перечень региональными органами власти там, где уже прошла ГКО. Чтобы убрать объект из перечня, подчёркивает спикер, нужны весомые основания.

 НДС оказался в кадастровой стоимости

Одна из причин споров, связанных с определением кадастровой стоимости — включение в неё НДС. Самостоятельно исключить НДС из кадастровой стоимости налогоплательщик не может: законодательство не предусматривает возможности произвольного изменения сведений, внесённых в ЕГРН.

— Очевидно, что НДС в кадастровой стоимости быть не должно, и Конституционный суд с этим согласен, — говорит Дарья Брижанёва. — Нужно очень внимательно проверять: по какой стоимости объект стоит на кадастровом учёте? Не взимается ли в этой связи лишнее?

Власть сказала: мы поднимаем НДС до 20%, но исключим из облагаемого имущества движимые вещи, дополняет Дмитрий Желнин. Стоило только встать на рельсы отказа от налогообложения движимых вещей, как повышенный НДС попал в налогообложение недвижимости. Причём не всегда он прописан там явно, и вычленить его из формулы расчёта кадастровой стоимости очень сложно.

«Движ» или «недвиж»? Вот в чём вопрос

Классификация объектов в качестве движимого либо недвижимого имущества — тема многогранная. С 1 января 2019 года налогом на имущество организаций облагается только недвижимое имущество.

Ключевая проблема в том, что действующее законодательство не даёт чётких критериев. Согласно позиции налоговых органов, объект является недвижимым, если:

  • зарегистрирован в ЕГРН;
  • имеет прочную связь с землёй;
  • его нельзя переместить без ущерба, несоразмерного назначению;
  • есть документы технического учета или инвентаризации объекта в качестве недвижимости, разрешения на строительство;
  • его невозможно демонтировать с сохранением возможности использования по прямому назначению;
  • по ОКОФ он отнесён к недвижимому имуществу.

Рассказывая о своём опыте взаимодействия с налоговыми органами, Андрей Солдатенко привёл курьёзный пример:

— Небольшое судно было недвижимым имуществом, пока ходило. Потом его списали, установили на пьедестал. И оно стало движимым, так как было закреплено болтами — легко съёмными соединениями. К тому же не имело прочной связи с землёй — и  налогоплательщик это доказал.

Но такие дела — прецеденты, а итоги, считает Андрей Солдатенко, таковы: мы остаёмся в ситуации неопределённости.

— Несмотря на то, что по вопросу движимого/недвижимого имущества было большое количество судов, вплоть до “вышки”, вопрос до сих пор открыт, — резюмирует он.

На что обратить внимание при оценке рисков? Основные критерии:

  • Зарегистрирован ли сам объект (или аналогичный) в качестве недвижимого имущества.
  • Если объект поименован в качестве недвижимого имущества или для него — в отраслевых документах — предусмотрен порядок функционирования, свойственный объектам недвижимого имущества.
  • Связь с землёй и способы крепления.

Для предупреждения рисков стоит подготовить т.н. «защитный» файл, где по всем указанным критериям будет собран максимум информации. Если есть объекты, где налоговый эффект по сумме не существенный, не тратьте на них время.

— Выборку по оставшимся объектам покажите в рамках налоговой проверки, — советует Андрей Солдатенко. — Почему не заранее, на этапе поствозражений? Потому что такой большой объём работы нереально сделать быстро. Налоговые органы, увидев такую методологически подготовленную позицию, ищут подвох.

В следующем году нас ждёт отказ от деклараций по налогу на имущество, по крайней мере, по тем объектам, которые стоят на кадастровом учёте, напоминает Дмитрий Желнин. Что из этого следует?

— Если с 2025 года перейдём на кадастровую стоимость, то налоговая сама будет рассчитывать налог на имущество, бездекларативно, — говорит он. — Налоговая берёт информацию откуда? Из Росреестра. Думаю, через пару лет мы вернёмся к тому, что всё, что попало в ЕГРН, будет облагаться налогом на имущество организации. Внимательно смотрите, какие сведения о вашей собственности есть в ЕГРН.

Земельный налог: что мы знаем об этом

Помимо включения в кадастровую стоимость НДС, некоторые регионы грешат тем, что в расчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости по правилам рыночной, к которой они стремятся,  включают стоимость земельного участка.

Земельный налог — отдельная тема, полная увлекательных сюжетных поворотов. Есть страны, где принцип единства судьбы земельного участка и всего, что на нём расположено, реализован на максимум от возможного сейчас правового регулирования.

— Если участок пустой — платите копейки, — говорит Дмитрий Желнин. — Застроили, улучшили территорию? Платите чуть больше, но вы и зарабатываете с него больше. Всё, что построено на такой земле, не признаётся объектом недвижимости. Им является исключительно земля.

А что у нас? В РФ есть и земельный налог, и налог на имущество организаций, собираемый с того, что на участке построено. Плюс НДС — тройное налогообложение.

Конечно, следует учитывать различные ставки и льготы по земельному налогу, который регулируется муниципалитетами. Крупным собственникам стоит знать о регулировании ставок и льготах в каждом из тех регионов, где есть их интересы. Показательный пример:

— В муниципальных образованиях Ленобласти ставки одинаковы, — рассказывает Дмитрий. — В основном они дублируют то, что прописано в НК РФ. А в Гатчине, столице Ленобласти, решили увеличить инвестиционную привлекательность именно для объектов торговли. И против установленной в НК РФ ставки 1,5% для торговых земельных участков сделали 0,75%. Многие владельцы земельных участков, где размещены торговые объекты, об этом не знали — и платили в два раза больше.

Таких нюансов очень много. Вывод: изучайте не только НК, но и местные законодательные акты.

 Кадастровая оценка. Наступает переходный период

Закон «О государственной кадастровой оценке» 237-ФЗ вернул процедуру определения кадастровой стоимости государству. В каждом регионе — своё государственное бюджетное учреждение, занимающееся этими вопросами. Но что такое кадастровая оценка? Чем она отличается от рыночной? Конечно, кадастровая стоимость в идеале должна быть максимально близка к ней. Но рынок меняется ежедневно. Да и качество проведения ГКО оставляет желать лучшего.

Как проводится кадастровая оценка? Сейчас — переходный период. В 2022 году будет проведена кадастровая оценка всех земель РФ, в 2023-м — всех объектов капитального строительства. К 2025 году страна перейдёт на новое налогообложение с кадастровой стоимости всех объектов. Поэтому, напоминает Дмитрий Желнин, уже сегодня стоит побеспокоиться о том, что происходит с вашей собственностью, какая кадастровая стоимость установлена и есть ли необходимость её снижать. Иначе есть риск платить завышенные  налоги.

Процедура определения кадастровой стоимости — квест, где каждую секунду нужно быть предельно внимательным. Информация о проведении кадастровой оценки есть на сайте местного ГБУ и на информационных стендах муниципалитета, однако этот процесс нужно отслеживать. Времени не так-то много — новый закон даёт всего 30 дней (с момента публикации), чтобы ознакомиться с предварительными результатами ГКО и подготовить свои замечания.

 Откуда берутся ошибки при формировании кадастровой стоимости

Информацию об оцениваемых объектах ГБУ получают всё из того же Росреестра, говорит Дмитрий Желнин. По закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» у каждого объекта есть 4 обязательных признака и порядка 30 необязательных. Объект не может быть поставлен на кадастровый учёт без указания:

  • вида;
  • собственника;
  • адреса;
  • площади.

Всё остальное — ВРИ, этажность, количество комнат, материал, из которого сделаны стены, какие-либо ограничения и обременения — не являются обязательными. Именно в таком усечённом виде информация поступает к оценщикам. Составить индивидуальный расчёт кадастровой стоимости для огромного количества объектов, да ещё и за короткий срок, нереально. Поэтому применяются массовые методики оценки — с огромным количеством допущений и предположений, что снижает качество оценки. Будьте готовы к тому, что проверять придётся всё. С фактами и подтверждающими документами на руках. Потому что доказать сотрудникам ГБУ их неправоту довольно сложно.

 Как исправить ошибки в кадастровой стоимости: исправление vs рыночный отчёт

Можно действовать по старинке: заказать отчёт о рыночной стоимости вашего объекта, обратиться в комиссию или в суд и отправить кадастровую стоимость в историю, заменив её на рыночную. Предварительно просчитав, насколько вам это выгодно.

Новый способ подразумевает анализ ошибок, допущенных при проведении оценки кадастровой стоимости. Чем он лучше?

— Анализируете, находите ошибки, приходите в ГБУ с обоснованием, — говорит Дмитрий Желнин. — ГБУ пересматривает кадастровую стоимость. Исправленная кадастровая стоимость как рыночная начинает действовать с момента утверждения оспариваемой. Либо ГБУ не соглашается с вами, тогда идёте в суд и пытаетесь признать отказ незаконным.

Самый лучший вариант, по мнению эксперта — вносить замечания на стадии предварительного отчёта, пока финальная стоимость не определена и государство ещё не потирает руки, понимая общую кадастровую стоимость всех объектов:

— Государство ещё не заложило это в доходную часть бюджета и относится к таким корректировкам лояльно, — поясняет Дмитрий Желнин. — Ваша задача, чтобы ГБУ пересмотрело кадастровую стоимость в сторону уменьшения. Почему? Если вы предоставите ГБУ что-то такое, о чём оно не знало, это потенциально может привести и к увеличению кадастровой стоимости. Предельно внимательно отнеситесь к подготовке своих замечаний на стадии промежуточного отчёта — это лучший вариант для исправления кадастровой стоимости. На этом этапе вы уже видите, какие ценообразующие факторы попали в формулу расчёта кадастровой стоимости по вашему объекту, какую информацию можно подкорректировать, снабдив необходимыми документами, а какую лучше вообще не сообщать. Здесь не обойтись без совета специалиста: есть очень много нюансов, незнание которых может серьёзно испортить дело.

Оспаривание кадастровой стоимости через рыночный отчёт в суде — нередко проигрышный вариант. По статистике, говорит Дмитрий Желнин, у этого способа всё меньше и меньше положительного экономического эффекта. 16 ноября было принято новое постановление Правительства РФ, согласно которому судебную экспертизу рыночного отчёта будет проводить государственный эксперт. Т.е. вы, пытаясь оспорить государственную кадастровую стоимость в государственном суде общей юрисдикции, будете спрашивать мнение только лишь государственного эксперта — 3:0 в пользу государства.  Шансов на положительное решение немного.

…. Во время конференции в чате шла постоянная активность, и спикеры на самые интересные вопросы отвечали сразу. А заодно пообещали дать разъяснения всем обратившимся. Ведь рассмотреть все нюансы в рамках одного эфира невозможно; пришлось бы, как подметил Дмитрий Желнин, «выключиться из работы на пару дней минимум».

Любому налогоплательщику есть, чем заняться, в части налогов на имущество, земельных налогов: минимизация рисков, вопросы отнесения имущества к движимому/недвижимому, применение новых стандартов БУ, корректировка кадастровой стоимости. Но делать это должны профессионалы. Самодеятельность здесь ни к чему.

www.mitsan.pro

www.pwc.ru

Обязательно к прочтению!

Материалы на сайте размещаются в соответствии с условиями, представленными на странице "Условия".

Публикация, размещенная на данной странице, является исключительно выражением личного мнения её автора! Автор указан рядом с заголовком публикации.

Этот материал никак не связан с сотрудниками сайта или его владельцем и не обсуждался с ними перед публикацией!

В случае, если данная публикация нарушает Ваши права, просьба перейти на страницу "Контакты" и следовать предложенной там инструкции.